Формирование рынка управления отелями
Гостиничный бизнес подвержен различного рода колебаниям в связи с большим количеством внешних факторов, от которых он зависит. Даже малейшие изменения экономической ситуации в мире способны довольно сильно пошатнуть прочные стратегии, выстроенные годами. События последних лет дали ощутимый толчок к развитию внутреннего туризма в РФ, а именно: Олимпиада в 2014 г., Чемпионат Европы по футболу в 2018 и 2020 гг. Произошел бум строительства отелей различных форматов. От частных домов, вплоть до больших брендовых отелей, чему способствовало вложение частного капитала.
2020-2021 гг. можно смело назвать временем становления внутреннего туризма России. Есть несколько причин, благодаря которым жители стали больше изучать просторы страны, прокладывать новые маршруты для путешествий:
· Пандемия
· Закрытые границы
· Национальная политика в области стимулирования внутреннего туризма
Если говорить о гостиничном рынке, то можно заметить появление большого количества управляющих компаний. Но главное – это понимание того, что просто построить отель недостаточно. Необходимо выстроить алгоритм взаимодействия между всеми службами и наладить четкий механизм, который будет служить гарантией отличному сервисному обслуживанию
Существует несколько вариантов передачи отеля в стороннее управление:
· Договор управления (как с брендом, так и без)
· Договор доверительного управления
· Франшиза + самостоятельное управление
· Франшиза + управление аккредитованной управляющей компании
· Передача отеля в аренду
В результате, все больше и больше собственников при инвестировании в гостиничный проект выбирают для себя стратегию, которая будет отвечать основным базовым параметрам:
· Минимальная вовлеченность в операционный бизнес
· Сохранение актива
· Отсутствие юридических рисков
· Минимизация финансовых рисков
· Прогнозируемость дохода
· Долгосрочные контракты
Выбирая такую стратегию, собственники готовы к взвешенной модели финансовых результатов. Для решения этой задачи подходит договор аренды или договор доверительного управления. Со вторым вариантом на рынке еще мало знакомы и сама процедура передачи объекта довольно сложная и громоздкая, с первым, наоборот, работать просто и понятно.
Что важно предусмотреть при заключении договора аренды на стороне собственника?
1. Сбалансированный график платежей
График платежей должен быть выгодным для каждой из сторон. Одновременно он не должен «зажимать в тиски» арендатора и должен страховать собственника от недобросовестного арендатора. Поэтому рекомендуется строить график платежей с авансированием на 2-3 месяца вперед.
2. Сбалансированный график начислений
В зависимости от типа отеля, его локации и сезонности в регионе, равномерное распределение стоимости аренды по году не всегда справедливо по отношению к собственнику актива. В этом случае относительно низкая арендная ставка в топовый период спроса позволит арендатору выйти из сделки по окончании сезона, и оставить собственника с несоразмерной оплатой относительно оборота проекта.
3. Справедливый размер арендной платы
При договоре аренды гораздо больше рисков лежит на УК. Соответственно, потенциальный заработок компании должен быть выше, чем при расчете договора управления этого же актива. Окончательная цифра потенциального заработка может достаточно сильно варьироваться в зависимости от таких показателей как:
· Сложность проекта
· Положение на рынке на момент начала договора аренды
· Срок самого договора
При стандартной экономической ситуации заработок управляющей компании должен составлять от 20 до 30 % операционной прибыли объекта.
4. Срок действия договора
В данном пункте важно учитывать интересы обеих сторон. Откровенно говоря, первый год редко бывает финансово выгодным для арендатора. Поэтому слишком короткий срок аренды не будет выгоден ему, а долгий срок будет ограничивать свободу собственника. Необходимо подбирать срок аренды таким образом, чтобы он был финансово привлекательным для двух сторон и предусматривал под собой процедуру продления договора и возможность коррекции арендной ставки. Таким образом, возможность пролонгации или же разрыва договорных взаимоотношений будет происходить на максимально выгодных условиях для обеих сторон.
5. Страховка от «сверх прибыли»
При передаче отеля в аренду, собственники, безусловно, страхуют свои риски, но при этом возможность «сверх спроса» имеет место быть, и тогда «принцип справедливости», о котором говорилось ранее, может быть нарушен. Но любой бизнес так или иначе связан с предпринимательскими рисками, и переложить их на арендатора в полной мере и «сыграть в одни ворота» будет невозможно.
6. Мера разделения рисков
В случае резкого падения рынка, от которого не застрахован никто, следует рассмотреть и механизм защиты арендатора, аналогичный переменной части аренды для собственника. Соглашаться на такие условия или нет - предмет отдельных договоренностей по каждому проекту. Важно отметить, что такой механизм должен вступать в силу только при наличии действительно соответствующих рыночных обстоятельств
7. Процесс передачи проекта
Стоит уделить особое внимание процессу передачи проекта в аренду и его приемке обратно. Мы рекомендуем заложить на этот процесс достаточное количество времени, а также в обязательном порядке подкрепить его фото и видео фиксацией. Наша компания, например, сейчас ведет активную работу по автоматизации и совершенствованию системы инвентаризации активов – это позволит не только более качественно следить за уже переданными нам в управление активами, но и значительно повысит качество приемки объектов.
В любой модели управления существуют свои ярко выраженные как положительные стороны, так и отрицательные. Главное – сфокусировать свое внимание на конечных целях, к которым хотят прийти обе стороны. И уже исходя из этого, выбирать ту форму сотрудничества, которая наибольшим образом будет способствовать решению поставленных задач.
Автор статьи: Артем Мачульский, директор по развитию гостиничной управляющей компании UPRO GROUP
Редактор текста: Мария Борисова, Hotel Business Academy
