Алексей Мусакин – вице-президент Российской Гостиничной Ассоциации, управляющий партнёр Cronwell Hospitality Group, член правления Российского союза туриндустрии. В интервью основателю Hotel Business Academy Алексею Волову, он рассказал о тенденциях гостиничного девелопмента в пост-пандемийный период.
- Как ты видишь динамику инвестиционного спроса на гостиничный девелопмент в пост-пандемийный период?
- Уже сейчас появляется больше площадок на продажу, но на самом деле опережающими темпами рождается спрос. Этот спрос мне интересен с точки зрения падающего рынка. Он есть, но за ту цену, которая ещё год назад казалась неадекватной. Все хотят получить объект в 0,6 или 0,7, а в идеале вообще 0,5 от той цены, за которую этот объект мог выставляться в 2019 году.
- То есть это продажа уже существующих объектов?
- Именно так. Есть люди, которые не вытянули прошлый год. Соответственно, все ждут снижение цены, хотя есть и те, кто уже двигается в продажах. То есть сейчас происходит продажа по необходимости - те, кто готов продаться ниже цены, чтобы выйти хотя бы без убытка. Второй момент - начали шевелиться люди с новыми объектами и новыми участками. По двум причинам. Первая - появляется субсидирование процентной ставки при строительстве отелей от 150 номеров и 5000 кв м. Второй момент - люди поняли, что новые проекты больше связаны с загородным отдыхом, то есть никто не рассчитывает на какие-то перемещения между регионами и странами, но при этом есть понимание, что отдыхать людям хочется и, если у тебя отель близко, то таких желающих больше, потому что средняя стоимость пребывания выйдет ниже по сравнению с той стоимостью, которая получится, если куда-то вылетать или выезжать. В настоящее время такой отдых самый популярный. Самый продаваемый отдых в этом году будет - коттеджный в Подмосковье и на Южном берегу. В этом году сильный рост цен ждёт отдых в Крыму и Краснодарском крае, потому что спрос превышает предложение.
- Все прекрасно понимают, что инвестор смотрит несколько дальше, чем год или два, и вряд ли он будет вкладываться в то, что гарантировано принесёт ему приличные деньги только в первый год, а потом неизвестно чего ждать.
- Государство почувствовало, что в прошлом сезоне Крым и Краснодарский край получили большие суммы от туристов, которые раньше утекали в Турцию и Грецию. Мы понимаем то, что когда эти страны откроются, то победить их экономически будет очень трудно. Нужно будет делать все, чтобы увеличить поток внутри страны, поэтому появляется кэшбэк и поддержка в строительстве гостиниц и поэтому у нас увеличивается с каждым днём количество людей, которые не могу выехать по определённым причинам. Всё это инвесторы понимают. Сейчас у нас опережающими темпами идёт рост затрат по отношению к доходам. Почему люди покупают готовые объекты? Их не надо раскраивать, их сейчас готовы продать дешевле. Ещё меняется инфраструктура отелей – делается более универсальной и строится из модулей. Всё из-за того, что это быстрое вложение и быстрая отдача. Сезонная, но быстрая, поэтому все идут в этот массовый туризм.
- Ты упомянул про модульный тип гостиниц. Расскажи подробнее об этом.
- Из больших отелей почти модульный – Holiday Inn Express Voronezh. В нём входная зона, где расположен ресторан, построена по классическому стилю, то есть это бетон, а весь номерной фонд, начиная со второго этажа, это модули. Модули - это готовые изделия, в котором есть все. Не только сами стенки, но и отделка, оборудование, санузел, все коммуникации, кровать, в общем все уже готово. Только всё это нужно между собой состыковать - подключить к внешним коммуникациям. Плюс в том, что стоимость квадратного метра ниже, чем при классическом строительстве, потому что это заводское производство. Второй плюс - снижение срока строительства. Третий - строительство не считается капитальным. Четвёртый - это экологическое строительство, то есть не надо строить мощные дороги и возить туда машины с песком. Подъезжает кран, и машина выгружает модуль. Следующий плюс - гарантия на изделие. Но есть и минусы. Первый - один модуль не может быть больше 18 кв м. Второй минус - нельзя построить, например, триста таких номеров. Третий – если сразу строить несколько больших отелей, то желательно, чтобы завод был не очень далеко от стройки.
- Насколько ниже получается капиталоёмкость такого проекта в расчёте на номер по сравнению с капитальным строительством?
- Процентов на 20-25.
- Влияет ли это как-то на комфорт гостей?
- Классический номер 19-20 кв м, бывает даже 18,5. И модуль тоже 18,5 кв м. Думаю, если исходить из этих цифр, то нет, не влияет.
- Если говорить о некой трансформации гостиничного продукта, видишь ли ты сейчас изменения, например, в подходах к зонированию отельных помещений?
- Сейчас происходит изменение спроса потребителей. Даже внутри объекта. Если раньше почти всегда завтрак входил в стоимость номера по умолчанию, то сейчас люди покупают отдельно проживание и могут не купить завтрак вообще. В загородных отелях вместо полного пансиона происходит разделение на части. По моему мнению развитие будет такое – если есть какой-то центр (конгресс-центр или блок ресторанов), но не хватает номерного фонда, то незачем строить всю эту инфраструктуру и брать персонал для неё.
- Компания Accor прогнозирует, что городские отели станут некими социальными хабами. Видишь ли ты трансформацию городского отеля в этот самый хаб, в который человек может прийти постирать вещи, выпить чашку кофе, провести переговоры, арендовать номер, как рабочий офис, провести weekend и прочее? Есть подобная тенденция?
- Да, она есть. У нас в отелях поздний заезд и ранний выезд, соответственно, днём номера простаивают. В связи с тем, что сейчас огромное количество онлайн – мероприятий и дома их проводить не очень комфортно, люди снимают номер. Пока не могу сказать, что эта тенденция массовая, но она есть. Второе - и блогеры ищут места для интерьерной съёмки. Третий вариант - проведение небольших переговоров для 3 - 4 человек. Так в пандемию отели и поступали - сдавали номера под конференции.
- То есть получается идёт расширение функционала гостиничного номера, где можно не только переночевать, но и найти ему иное применение?
- Именно, но при этом происходит уменьшение количества функциональной инфраструктуры там, где это не нужно. В загородных небольших отелях появляется тема минимизации затрат.
- А как насчёт изменений в ценовой политике и появления новых тарифов?
- Появилась возможность варьировать стоимость, исходя из раннего или позднего заезда.
- Есть ли какая-то помощь со стороны государства для поддержки гостиничного девелопмента?
- У нас нет прямых субсидий. Но есть субсидированные кредитные ставки на определённое количество объектов, налоговые льготы на определенный период, когда ты не платишь налоги.
Редактор текста Мария Борисова, Hotel Business Academy
