Алексей Мусакин: Что ждет гостиничный девелопмент?

С Алексеем Мусакиным, управляющим партнером Cronwell Hospitality Group, мы побеседовали о будущем гостиничного девелопмента в условиях происходящих изменений на рынке - отсутствии альтернатив внутреннему туризму, уходе международных операторов, росте ставок кредитования, трудностях в поставках импортного оборудования и мебели, а также усилении роли государства в развитии отрасли. 

Алексей, как, в целом, сейчас ты видишь спрос на гостиничные проекты со стороны инвесторов? И как изменился он за последние два месяца?

Спрос существенно вырос. Особенно на загородные комплексы вокруг крупных городов и на курортные объекты разных типов. Сейчас всех интересуют быстровозводимые гостиничные здания, в связи с тем, что появилась соответствующая государственная программа. Много запросов идет на начало проектов: на создание концепции, идеологии, на развитие. В последствии, возможно, и на управление, но на первичном этапе управление обсуждается ориентировочно. В области глэмпингов и кемпингов спрос после прошлогоднего всплеска немного снизился и стабилизировался. 

Какие инвесторы обращаются к вам? Кто они: новички или те, кто давно присутствует в бизнесе и сейчас расширяется?

Конечно, у каждого проекта свои инвесторы. Ко мне приходят люди, которые строят или уже построили небольшие объекты и хотят их развивать. То есть они и прежде присутствовали на рынке.  

Как изменились параметры инвестиций: доходность по проектам, окупаемость и другие?

Все модели, которые сейчас предоставляются, в том числе и в государственные органы, считаются по состоянию на начало февраля текущего года. Правда, как банки, так и корпорации уже спрашивают: «Покажите чувствительность при изменении стоимости инвестиций». Но пока никто не понимает до конца, как это пересчитывать. Если мы говорим о курсе валют, он более-менее стабилен. Инфляция есть, но значительных изменений не наблюдается. Мы больше говорим о дефиците товаров. Сможем ли мы заменить американские и европейские товары на азиатские и ближневосточные? В плане комплектации, разумеется.

В целом, насколько дороже стало создать и открыть отель?

На данный момент сложно сказать, но 

Думаю, станет дороже на 15-20%. Но инвесторы готовы вкладываться в проекты. Кто успел начать, уже не останавливается. 

У меня тоже есть проекты, которые начались во втором полугодии прошлого года, и летом они готовы выйти на площадки. То есть уже вложены деньги, выкуплена земля, заключены договора с подрядчиками, идет подключение технических условий и тому подобное.

Какая ситуация с поставками материалов, мебели и оборудования для новых проектов? 

По стройке, по материалам, которые есть в нашей стране, по комплектации мебелью особых проблем нет.

Что касается комплектации оборудованием, то и раньше на нашей технике можно было работать. Ижевская посудомоечная машина не уступает по характеристикам итальянской. Но Ижевский завод один. Сможет ли он поставить технику на все проекты, которые будут запускаться? 

Тем более, помимо индивидуальных инвесторов есть несколько соглашений крупных игроков рынка с корпорацией «Туризм.РФ» на создание значительного количества больших объектов. Есть программа быстровозводимых гостиничных зданий, которые тоже надо чем-то комплектовать. Есть вещи, которые у нас либо не производятся вообще, либо производятся с применением импортных комплектующих. Сможем ли мы к концу года наладить пути параллельного импорта? Вот вопрос. 

Какие концепции отелей будут востребованы в ближайшее время?

Все видят, что стоит активно развивать внутренний туризм. В развитие делового туризма как внутреннего, так и въездного, не сильно верят. На пригородный краткосрочный отдых спрос растет. Инвесторам выгодно направить интерес на постройку небольших пригородных объектов, которые будут пользоваться спросом, работать под полную загрузку, при этом не потребуют больших площадей, например, под конгрессный центр.

Насколько поможет обнуление НДС в отрасли и кому? 

Здесь, как всегда, много нюансов. Само обнуление НДС — хорошо. И хорошо, что нам обнулили НДС, а не отменили. С точки зрения наших проектов, если бы НДС отменили, и мы перешли на упрощенную систему налогообложения, тогда при строительстве мы не смогли бы компенсировать НДС строительным компаниям. По закону компенсация возможна только, когда ты сам плательщик НДС. Второй плюс: срок действия нулевой ставки пять лет. Как для новых, так и для действующих отелей — срок выхода на рынок с запасом. 

Из минусов назову то, что закон написан сложным и не совсем продуманным языком. Там есть фраза (я не цитирую, привожу смысл): «НДС устанавливается ставкой 0% для услуг мест размещения». 

К минусам можно также отнести раздельный бухгалтерский учет. Если мы всегда вели управленческий учет, то раздельный бухгалтерский учет никто не вел, это неудобно, бухгалтерия не любит это делать. Появляется дополнительная работа и риск того, что налоговая не примет раздельный учет, найдет ошибки и выставит штрафы. Эти нюансы сейчас обсуждают общественные организации, закон пытаются усовершенствовать.

Когда в 2014 году все общественные организации активно предлагали тему с понижением НДС для гостиниц, мы говорили о ставке 5-7%, не о нулевой. Потому что у нас есть и покупатели, и поставщики с НДС. Если мы сотрудничаем с крупными корпорациями, у которых есть НДС, а у нас нет, то нам друг с другом работать неудобно. В больших городах много отелей, работающих с НДС. Почти все сетевые отели. Их может быть меньше, чем общее количество отелей в городе, но по номерному фонду выходит, что 20-30% гостиниц — гостиницы с НДС. Если говорить о загородных отелях, то отель в триста и более номеров, вероятнее всего, тоже работает с НДС. У санаторно-курортных учреждений другая специфика, они относятся к медицинским и НДС не облагаются.

Кроме того, отдельные рестораны с оборотом до двух миллиардов в год освобождаются от НДС. На отельные рестораны, если они не обособленное от гостиницы юридическое лицо, это правило не распространяется. Цены в гостиничных ресторанах выше, чем в отдельных, что снижает конкурентоспособность. Особенно это актуально для ресторанов в городских отелях.  

Но в любом случае нулевая ставка лучше, чем 20%.

Меняются ли как-то программы софинансирования со стороны «Туризм.РФ» и льготного кредитования отрасли? 

Все инициативы со стороны государства остались без изменений. Но в прошлом году нужно было компенсировать 7-8%, а теперь 17% - в два с лишним раза больше. Таким образом, количество объектов, которые можно построить на основе ставки, уменьшилось.  

Какие новые инициативы правительства могут помочь рынку?

Было выделено четыре миллиарда на создание быстровозводимых гостиничных зданий. Я встречался с представителями «Туризм.РФ», в том числе с производителями конструкций. Это именно полноценные здания, полностью пригодные для круглогодичного использования. Корпорация «Туризм.РФ» может приобрести такие модули и договориться с инвесторами на установку на их участках. Но основной целью «Туризм.РФ» все-таки является привлечение инвесторов, в чьи проекты «Туризм.РФ» будет входить в виде долевого участия. Взаимодействие с «Туризм.РФ» приносит плюсы для инвесторов. Уменьшаются вложения в строительство, снижаются платежи за быстровозводимые здания, сокращается инвестиционный цикл — одно дело три года строительства, другое четыре-пять месяцев. 

В программе быстровозводимых гостиничных зданий девятнадцать регионов. Среди них Северный Кавказ (Дагестан), Дальний Восток (Камчатка), Байкал (Иркутская область и Бурятия). Идет компенсация высокого спроса на внутренний туризм в определенных регионах за счет увеличения предложения. Основной акцент на загородные объекты. Мы говорим чаще всего о некапитальных строениях, они позволяют снизить затраты на процедуры согласования ввода в эксплуатацию. Нам нужно вводить здание до 1500 кв. м на строительной площадке в 500 метров. На загородном объекте можно поставить пять-шесть корпусов по тридцать-сорок номеров, и вот уже большая гостиница, распределенная по корпусам и при этом некапитальная. В городе на подобное не хватит места, поэтому новые инициативы предполагают освоение участков за пределами мегаполисов. 

Есть информация, сколько проектов международных операторов не реализовалось? Что делают международные операторы сейчас, выжидают или уходят с рынка? 

Статистики никакой, к сожалению, нет. Есть только экспертное ощущение и общение с коллегами, зарубежными и российскими.

Сперва отвечу, что происходит с проектами, которые не могут открыться под тем или иным международным брендом. Те, что находились не на бумаге, а в активной стройке, никуда не делись. Как строились, так и строятся, как готовились к открытию, так и готовятся. Вопрос только в наименовании. Вернутся они в международные бренды или останутся просто хорошими, качественно сделанными отелями? Никто не знает. Номерной фонд от этого не уменьшится.  Возможно, передумают строить те, у кого проект был только на бумаге. 

Что касается действующих отелей, они работают. Hyatt, к примеру, ушел в другое название. Потому что есть действующие объекты под международными брендами, которые принадлежат подсканционным собственникам. В этом случае международные бренды не имеют права с ними работать. Если нет подсанкционного собственника, нет никаких ограничений по операционной деятельности. Существуют другие ограничения. 

Потерялись связи: корпоративные контракты, стало гораздо меньше международных лояльных клиентов, которые раньше приезжали. Отсутствует Booking.com, комиссия которому была на три-пять процентов дешевле, чем предложения международных независимых отелей. Может Островок или Bronevik договорились с международными брендами, я об этом еще не слышал. Но пока нельзя говорить о том, что они предлагают стоимость ниже на несколько процентов. 

На внутреннем туристическом рынке лояльные клиенты продолжают приезжать, и отели загружаются. Сотрудники никуда не ушли. Никто не запрещает отелям работать со странами СНГ. Почти все основные офисы в Москве работают как на Россию, так и на СНГ, и некоторые на Восточную Европу, поэтому все остались на своих местах. Работают ли они в офисах или из дома — вопрос вторичный. Остались и международные консультанты. 

Уже есть много примеров расхождения между оператором и собственниками действующих отелей. Примет ли это массовое явление?

Сейчас сложно судить, но в перспективе массовость возможна. Есть проблемы с оплатой по франшизам. Отели не могут заплатить бренду из-за отключения от SWIFT. Значит, возникнет прецедент по неисполнению условий договора. Надо писать бренду официальные письма, показывать платежные документы, как доказательство, что оплата была, что проблема не со стороны отеля. Сами бренды требуют оплаты, но не соблюдают своей ответственности по договорам. Отключают системы бронирования, например. На месте российского отеля под международным брендом я бы нервничал ближайшие три месяца, но накапливал, фиксировал неисполнения пунктов договора со стороны бренда. Инициатива расторжения должна исходить не от желания отеля, чтобы не последовали штрафы, но на основании неисполнения ответственности по договору со стороны бренда. По сути, бренды теперь кроме вывески ничего не дают. Выходит, что и смысла платить огромные деньги больше нет.

Похожая история с уходом с российского рынка системы бронирования Oracle. На год вперед лицензии оплачены, но год кончится, новая оплата не пройдет. Соответственно, если программа на серверах отеля, она будет работать, но не будет обновляться, и последуют несостыковки в бронировании. А если программа в облаке, как у большинства, то работа встанет. Отечественные производители PMS уже активно работают над импортозамещением. 

Реализуются ли сделки купли-продажи на рынке сегодня?

Есть инвесторы, которые хотят покупать готовое, чтобы не было инвестиционного периода. Они появились еще в прошлом году и активно продолжают покупки. Из сделок, о которых я слышал, питерские Sokos вроде договорились о продаже. Из трех отелей только один принадлежал Sokos как бренду, а два были в аренде у отдельных собственников. И они как раз продают комплекс, свой отель и право аренды у других собственников. Их сотрудники возобновили деятельность, но под каким брендом неизвестно. 

С одной стороны продажи могут быть формальными, чтобы сменить бенефициара с подсанкционного на неподсанкционного. Кто-то переориентируется на внутренний рынок. Кто-то, понимая, что его регион исключительно делового и монотуризма, которые сейчас больше всего страдают, продает свой объект, чтобы не тратить средства на его репозиционирование. Покупатель на базе объекта делает, к примеру, торговый центр. 

Многие отечественные управляющие компании свидетельствуют об увеличении запросов на управление. Чем вызван всплеск спроса?

Мне кажется, всплеск — временная история. Те, кто обращался к международным брендам, приходят сейчас в управляющие компании. Есть те, кто не планировал, но учел конкуренцию, особенно среди городских отелей, и обращается в управляющие компании, чтобы научиться управлению расходами.

Со временем все выровняется. У нас не так много управляющих компаний, которые могут обслужить тот большой номерной фонд, какой может к нам прийти. Есть Interstate, международная управляющая компания, у которой в России много отелей, но у них за спиной мощь разработчиков программного обеспечения, технологов, архитекторов. У российских компаний подобного нет. Если только у Азимута, у них большой опыт и большая команда профессионалов. 

Либо усилится услуга оказания помощи в стартапе. И некий «со-франчайзинг», когда управляющие компании периодически проводят обновление стандартов, check-up, а остальную работу выполняет сам отель. Также компании могут формировать команды, проводить обучение управляющих, которые будут в дальнейшем работать по стандартам.  

Что нужно, чтобы стать сейчас лидером рынка управления?

Если крупные игроки, такие как Азимут, Cosmos, ГОСТ Отель Менеджмент, отчасти Алеан, хотят брать кого-то со стороны, они чаще просто перекупают такую компанию, приращивают. Либо продают компетенции. И собственникам больших отелей стоит обратиться к ним. Но есть вероятность, что крупные игроки могут значительно поднять цены. 

Для небольших компаний есть несколько путей развития. Консалтинг по девелопменту и стартапу, чем не занимается Азимут. И развитие территории в целом, где мы можем быть не только управляющими, но еще иметь другие компетенции, которые не требуют огромного количества персонала, лишь несколько квалифицированных специалистов. 

Сложный этап, который мы все сейчас проходим, может дать положительный результат. Мы заново учимся работать. Мы научились работать в начале двухтысячных годов, когда на российский рынок пришли международные бренды. После, благодаря международным технологиям, расслабились, особенно по части операционного управления. Внимание уделяли только revenue-management и управлению комиссиями, почти забыли продажи, холодные и горячие звонки. Сейчас же мы вновь создаем российскую систему управляющих компаний и операторов, которых у нас не было. Приведу в пример наше сельское хозяйство, которое пятнадцать лет назад было полностью импортным и убыточным, но возродилось. Или Америку, где весь турпоток обеспечивает внутренний туризм. 

Мы можем обеспечить себя управлением, работать на внутренний туризм и получать прибыль. 

Старт нового потока курса Алексея Мусакина "Создание и открытие отеля" с 19 мая: https://hotel-academy.biz/program/hotel_opening