Алексей Макаров - эксперт в маркетинге и продажах, создании и оптимизации бизнес-процессов организации, ориентированных на результат. Имеет 15-тилетний опыт в развитии и масштабировании бизнеса на высококонкурентных рынках. В интервью редакции HBA Алексей рассказал о специфике развития компании в текущих условиях рынка.
Сколько номеров у вас в управлении сейчас и сколько в pipeline?
Общий номерной фонд управляющей компании “Станция” составляет около 550 номеров. И мы ежедневно ведем переговоры по увеличению этого объема.
Увеличился ли спрос на услуги управления в последние два месяца, и если да, то со стороны каких объектов?
– это первая категория заказчиков.
Вторая категория заказчиков – это вновь создаваемые объекты, которые выходят на рынок в связи с новыми открывающимися возможностями, и им нужна профессиональная управляющая компания для того, чтобы грамотно спроектировать, спланировать, составить финансово-экономическую модель объекта, и не ошибиться при выборе концепции.
Третья категория – объекты, которые лишились управляющих компаний или потеряли компетенцию в период пандемии и последних ограничений.
Каковы параметры этих объектов?
Наша компания рассматривает любую структуру собственности, мы достаточно гибки по формату, так как работаем и в городском, и санаторно-курортном, и загородном сегментах. Мы работаем с объектами, номерной фонд которых составляет от 40 номеров, в том числе и в регионах. Наш спектр заказчиков достаточно широк, и на данный момент объекты делятся пятьдесят на пятьдесят: действующие и новые.
В последнее время были новости о расхождении международных операторов и собственников объектов под санкциями. К вам обращаются подобные структуры за услугами управления в надежде заменить международный бренд?
Да, мы работаем с этими собственниками, потому что, как правило, у них была франшиза. Сейчас же эти управляющие компании ушли, и собственники обращаются к нам за консалтингом, различными консультациями, аудитом. На текущий момент, например, актуален финансовый аудит и консультирование по вопросам дальнейшего управления.
Какой формат взаимодействия собственника и УК сегодня предпочтителен – аренда или управление?
Эти два формата друг друга не взаимоисключают, это просто разные форматы взаимодействия.
Формат аренды проще для понимания обеим сторонам, в том числе, и собственнику, в нем минимизированы рыночные риски, которые собственник на себя не берет, но понятно, что договор аренды, потенциально купируя эти риски, менее выгоден для собственника.
Но если у собственника пассивная позиция инвестора, и он хочет просто получать гарантированный доход, то договор аренды, в таком случае, абсолютно устраивает обе стороны. Мы, безусловно, такие договоры предлагаем.
Для собственников же, которые хотят непосредственно участвовать в проекте, и получать повышенную доходность, но при этом, готовые разделить с нами и возможные риски, есть формат управления. Более того, наша управляющая компания предлагает два вида управления. Первый – это полноценное комплексное внешнее управление, когда часть функций объекта централизуется. И второй: при помощи собственной разработанной платформе управления. Мы оперируем стандартами нашей УК и ее технологиями, внедряя их в локальную команду заказчика на объекте.
Что ожидают сейчас собственники объектов от УК?
Собственники объектов, в первую очередь, ожидают прозрачности и доходности – это основное, а в дополнение ко всему, они также ожидают что управляющая компания придёт всерьез и надолго.
В конкурентной борьбе преимущества получают те компании, которые имеют опыт долгосрочного успешного функционирования на объектах и могут подкрепить это соответствующей практикой.
Как сегодня распределяются риски между УК и собственником объекта с учетом сегодняшней ситуации в экономике и политике?
Это зависит от форм сотрудничества, потому что в случае с договором аренды весь риск ложится на УК, которая должна обеспечить денежный поток и выплачивать аренду.
В случае с договором управления, риски ложатся, в том числе, и на собственника объекта. Но нужно понимать, что рыночный риск невозможно купировать силой УК с одной стороны, но с другой стороны, профессиональная управляющая компания всегда показывает перформанс на уровне рынка или лучше него, поэтому, когда мы говорим про рыночный риск, нужно отделять его от риска непрофессионального управления. Это не рыночный риск, это, как раз, критерий эффективности УК.
Потому что если весь рынок падает, а вы падаете медленнее, чем рынок, то у вас профессиональное управление, если же весь рынок растет, а вы растете быстрее рынка, то у вас также профессиональное управление.
Насколько собственники объектов сегодня готовы договариваться? В целом, мы сегодня находимся на рынке Продавца (УК) или Покупателя (Собственник)? Кто диктует правила?
Каждый объект абсолютно уникален, невозможно диктовать условия в режиме партнерства, оно либо складывается, либо не складывается. Поэтому управляющая компания всегда трезво должна оценивать свои возможности, а собственник – свой объект.
В целом, рассматриваете ли сегодняшнюю ситуацию, как возможность для вашей УК? Что нужно, чтобы сегодня она стала лидером рынка?
Мы однозначно исходили из того, что спрос на профессиональные услуги и профессиональных управленцев в России будет расти. Пандемия и происходящие геополитические изменения только подстегнули этот процесс, он эволюционен, через него проходили все страны мира, и мы в своей долгосрочной стратегии исходили из того, что все равно – рано или поздно –
Отрадно, что это понимание сейчас приходит ускоренными темпами, однако, главный критерий по которому УК может рассчитывать на ключевую роль, это – уникальные результаты своей эффективности, которые она должна показывать изо дня в день. Это является главным маркером: со временем, стать лидирующей управляющей компанией в стране.
